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En este artículo, indicaremos los pasos específicos para comprar una Vivienda/Propiedad/Lote en Colombia y la correcta legalización de las divisas para obtener una visa de inversión tipo M (Propietario de Propiedad) con un valor igual o superior a 350 SMMLV (~$113,750 USD) o visa de inversión tipo M (inversión extranjera directa) 650 SMMLV (~$211,250 USD) de acuerdo con las regulaciones del Ministerio de Relaciones Exteriores de Colombia.
Antes de octubre de 2022, era posible solicitar una visa de residente después de invertir más de 650 SMMLV. Sin embargo, independientemente de la inversión, los extranjeros deberán acumular 5 años con una visa tipo M antes de solicitar convertirse en residentes permanentes.
*La tasa de cambio utilizada fue de 4000 COP por USD
¿Cómo comprar legalmente una propiedad en Colombia?
El primer paso para comprar una propiedad en Colombia, es establecer una negociación clara del inmueble a comprar, verificando varios aspectos de carácter legal alrededor de la propiedad antes de realizar la compra, los cuales indicamos a continuación:
Estudio de Títulos de la Propiedad
El Estudio de Títulos verifica el historial legal de la propiedad analizando el Certificado de Tradición y Libertad de la propiedad a comprar, entre otros documentos públicos.
En el Estudio Preliminar, el abogado revisa el Certificado de Tradición y Libertad para validar si tiene afectaciones, gravámenes, limitaciones de dominio, condiciones resolutorias, medidas preventivas, etc.
Posteriormente, en el Estudio Jurídico Definitivo, los profesionales pueden revisar escrituras, oficios, sentencias, entre otros, para verificar la capacidad de las personas en la cadena de titulación del inmueble, que no existan, entre otros, falsa tradición, grandes daños, la venta de una propiedad ajena, defectos ocultos, condiciones resolutorias, etc. Revisar el espacio y los límites y, por último, apoyar en el proceso de escritura.
Cuál es la información obtenida en el Certificado de Tradición y Libertad?
El Certificado de Tradición y Libertad proporciona una descripción detallada de la propiedad, incluyendo sus límites de terreno, área total construida, ubicación y nomenclatura. También contiene información de registro de la propiedad, que ofrece un número de identificación único en Colombia.
Además, el certificado incluye anotaciones que proporcionan un historial de compras y ventas. Este historial detalla las respectivas escrituras de los notarios y los valores asociados con cada transacción.
Elaboración de Promesa de Compraventa
Con el documento de la Promesa de Compraventa, la culminación del negocio queda garantizada, conteniendo cláusulas que permiten el cobro de sumas de dinero a través de la cláusula penal.
Este documento debe ser lo suficientemente claro y expreso, que contenga todas las características del inmueble y del negocio que con el mismo se pretende efectuar.
Además, se aconseja siempre ser firmado en notaría para darle mayor formalidad al trámite. Muchas veces con este contrato también se firma un contrato de arras, en el cual como garantía, se pacta y se entrega una cantidad de dinero anticipada. Se debe firmar por el comprador y el vendedor, y si el comprador no está en el país, debe enviar un poder apostillado ytraducido oficialmente al español.
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Envío de dinero al vendedor y legalización de divisas
Una vez realizada la Promesa de Compraventa donde se acordaron las cantidades y fechas de negociaciónel comprador debe enviar el dinero en la fecha acordada al vendedor directamente desde su banco de origen.
En este paso se realizan dos trámites importantes para la obtención de la visa de inversionista tipo M (Propietario) o la visa de inversión tipo M (Inversión Extranjera Directa).
El banco del vendedor recibe la notificación del banco del comprador para realizar la negociación de las divisas y legalizarlas mediante el formulario de declaración cambiaria F4 por compra de inmueble. El Certificado del Banco de la República es el documento emitido por esta entidad, que detalla el historial de las inversiones realizadas por una persona extranjera en Colombia. La cuenta bancaria de origen desde donde se hará la transferencia del capital de inversión, debe estar a nombre de la persona extranjera. Además, el dinero debe enviarse directamente al vendedor, no se permiten triangulaciones de dinero. Es decir, el comprador no puede enviar el dinero a una cuenta de un banco local en Colombia y luego enviarla de allí al vendedor.
La Certificación expedida por el Banco de la República, es una de las formas de obtener visa o residencia colombiana dependiendo del monto de la inversión. Se considera inversión extranjera en Colombia la inversión de capital extranjero en territorio colombiano, incluidas las zonas francas colombianas, por parte de no residentes en Colombia.
Preparación de Escrituras Públicas
Este contrato final se hace en el notario para el que usted necesitará:
Estos documentos deben radicarse para que la notaría pueda preparar la escritura pública que tarda entre 1 o 2 días hábiles para llamar a las partes a firmar (esto es variable, de acuerdo a la notaría).
Gastos Notariales y Formalización de la Venta
Acerca de los gastos notariales, en el momento que la escritura pública está lista, las partes deben acercarse a la notaría para firmar y asumir los gastos de escrituración que generalmente se realizan por partes iguales entre el vendedor y el comprador. Los gastos de escrituración son del 0,54% sobre el valor de la venta. Otro valor a pagar es el de Retención en la Fuente el cual es el 1% sobre el valor de la venta.
Formalización de la venta a través de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos
Cuando el notario ha finalizado la Escritura Pública y ésta ha sido firmada por las dos partes, entregará una copia autenticada a los interesados para entregarla a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (puedes verificar las oficinas aquí). A partir de este acto, se entiende como propietario al comprador, el cual, deberá desde ese momento asumir los gastos del inmueble.
El comprador, sólo se hace propietario del inmueble en el momento del registro de la escritura pública en dicha oficina. A partir de este momento oficialmente se habrá perfeccionado el contrato de compraventa del inmueble. Cabe aclarar que, la sola celebración de la promesa y posterior contrato de compraventa, no perfecciona el negocio y no genera derechos ni obligaciones por parte del comprador respecto del inmueble que se está negociando.
Solicitud de Visa de tipo M (Socio/Propietario) o de tipo M (Inversión Directa)
El proceso de solicitud de una visa de inversionista tipo M (Socio/Propietario) o visa de inversionista tipo M (Inversión Inmobiliaria) en Colombia se lleva a cabo ante el Ministerio de Relaciones Exteriores de Colombia en Bogotá y una vez aprobada la visa, el certificado de inmigración se solicita ante Migración Colombia de la ciudad de residencia correspondiente y se puede obtener la cédula de extranjería.
La Cédula de Extranjería es el documento de identificación para extranjeros en el territorio nacional emitido por Migración Colombia. Si de acuerdo con tu visa, necesitas este documento, haz clic en el botón y obtenlo a través de nosotros.
Los requisitos para la solicitud de una visa de Inversionista Tipo M (Socio/Propietario) o Tipo M (Inversión Inmobiliaria) son los siguientes:
¿Cuáles son los requisitos para solicitar lal visa de inversión como Socio/Propietario?
Pasaporte
Pasaporte original vigente con al menos dos (2) páginas en blanco.
Foto
Una (1) foto digital 3x4 cms fondo blanco sin accesorios. Las fotos físicas/impresas no son aceptadas.
Seguro Médico
Un seguro con la cobertura adecuada requerida por el Gobierno.
Escritura ´Pública
Escritura pública del inmueble debidamente actualizada y expedida por la notaría.
Certificado de Tradición y Libertad
Certificado de Tradición y Libertad otorgado por la respectiva Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, expedido hace menos de un (1) mes.
Bank Statements
Bank statements for the last 3 months.
Certificado del Banco de la República
Certificado del Banco de la República mostrando el registro de la inversión extranjera directa para compra de inmueble a nombre del extranjero solicitante de la visa, por un monto superior a 350 SMMLV (~$113,750 USD) para la Tipo M (Socio/Propietario) o un monto superior a 650 SMMLV (~$211,250 USD) para la Tipo M (Inversión Inmobiliaria).
Costos, Validez y Restricciones
Solicitud de Cédula de Extranjería
Una vez que la visa es aprobada, la Cédula de Extranjería debe ser solicitada en la página de Migración Colombia.
La Cédula de Extranjería es el documento de identificación para extranjeros en el territorio nacional emitido por Migración Colombia. Este documento se expide a los extranjeros titulares de una visa de más de 3 meses y su uso debe ser acorde con la visa que ha sido autorizada.
Si necesita obtener su Cédula de Extranjería por primera vez o necesita un duplicado por pérdida, daño u otra razón, siga los pasos de la guía: Cédula de extranjería: Guía paso a paso.
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