En este artículo vamos a indicar los pasos específicos para comprar una Vivienda/Inmueble/Lote en Colombia, y la legalización correcta de las divisas para obtener una Visa de Inversionista Tipo M (Propietario de Inmueble) valor superior a 350 SMMLV (~$113,750 USD) o Tipo M (Inversión Directa) de un valor superior a 650 SMMLV (~$211,250 USD) según la normativa de la Cancillería de Colombia.
A partir de octubre del 2022 ya no es posible aplicar a la residencia permanente inmediatamente después de realizar una inversión mayor a 650 SMMLV. Actualmente, independientemente del monto de la inversión se deben acumular 5 años con la visa Tipo M de Inversionista antes de convertirse en residente permanente.
*La tasa de cambio utilizada es de $4000 pesos colombianos por dólar.
¿Cómo comprar legalmente una propiedad en Colombia?
El primer paso para comprar una propiedad en Colombia, es establecer una negociación clara del inmueble a comprar, verificando varios aspectos de carácter legal alrededor de la propiedad antes de realizar la compra, los cuales indicamos a continuación:
El Estudio de Títulos, es la verificación de la historia legal de la propiedad mediante el análisis del Certificado de Tradición y Libertad de la propiedad a comprar, entre otros documentos públicos.
En el Estudio Preliminar, el abogado revisa el Certificado de Tradición y Libertad para validar si tiene afectaciones, gravámenes, limitaciones de dominio, condiciones resolutorias, medidas cautelares, etc. Posteriormente, en el Estudio Jurídico Definitivo, los profesionales pueden revisar escrituras, oficios, sentencias, entre otros, para verificar la capacidad de las personas en la cadena de titulación del inmueble, que no existan, entre otros, falsa tradición, grandes daños, la venta de una propiedad ajena, defectos ocultos, condiciones resolutorias, etc. Revisar el espacio y los límites y, por último, apoyar en el proceso de escritura.
What is the information you obtain in the Certificate of Tradición y Libertad?
With the Purchase and Sell Promise (Promesa de Compraventa) document, the completion of the business is guaranteed, containing clauses that allow the collection of sums of money through the criminal clause.
Este documento debe ser lo suficientemente claro y expreso, que contenga todas las características del inmueble y del negocio que con el mismo se pretende efectuar; además, se aconseja siempre ser firmado en notaría para darle mayor formalidad al trámite. Muchas veces con este contrato también se firma un contrato de arras, en el cual como garantía, se pacta y se entrega una cantidad de dinero anticipada. Se debe firmar por el comprador y el vendedor, y si el comprador no está en el país, debe enviar un poder apostillado, y traducido oficialmente al idioma español a un apoderado.
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Una vez realizada la Promesa de Compraventa donde se acordaron las cantidades y fechas de negociación, el comprador debe enviar el dinero en la fecha acordada al vendedor directamente desde su banco de origen. En este paso se realizan dos trámites importantes para la obtención de la visa de inversionista tipo M (Propietario) o la visa de inversión tipo M (Inversión Extranjera Directa).
Trading table and F4
Bank of the Republic of Colombia Certificate
El banco del vendedor recibe la notificación del banco del comprador para realizar la negociación de las divisas y legalizarlas mediante el formulario de declaración cambiaria F4 por compra de inmueble. El Certificado del Banco de la República es el documento emitido por esta entidad, que detalla el historial de las inversiones realizadas por una persona extranjera en Colombia. La cuenta bancaria de origen desde donde se hará la transferencia del capital de inversión, debe estar a nombre de la persona extranjera. Además, el dinero debe enviarse directamente al vendedor, no se permiten triangulaciones de dinero. Es decir, el comprador no puede enviar el dinero a una cuenta de un banco local en Colombia y luego enviarla de allí al vendedor.
Certificado de Inversión Extranjera
Certificación expedida por el Banco de la República, que es una de las formas de obtener visa o residencia colombiana dependiendo del monto de la inversión.
Se considera inversión extranjera en Colombia la inversión de capital extranjero en territorio colombiano, incluidas las zonas francas colombianas, por parte de no residentes en Colombia.
Documentos principales
La copia de la escritura actual, la Promesa de Compraventa y el Certificado de Tradición y Libertad (Validez no superior a 30 días)
Documentación de impuestos
El último impuesto predial cancelado y el pago del impuesto de valorización si el inmueble ha sido valorado. En el caso de Bogotá Paz y salvo recaudo expedido por el IDU.
Cámara de Comercio y otros
Certificado de la Cámara de Comercio si el inmueble tiene hipoteca, y el acta de socio, en su caso.
Certificado de propiedad horizontal
Copia del certificado de propiedad horizontal.
Paz y Salvo y Certificado Catastral
Certificado de solvencia de pago (Paz y Salvo) del administrador si es en propiedad horizontal y Certificado Catastral Nacional indicando que el propietario tiene la finca registrada en la base de datos catastral.
Documentos personales
Fotocopias de las cédulas del vendedor y del comprador, y manifestación del estado civil.
Poder y elegibilidad
Poder notariado, si es necesario, y declaración de elegibilidad.
Estos documentos deben radicarse para que la notaría pueda preparar la escritura pública que tarda entre 1 o 2 días hábiles para llamar a las partes a firmar (esto es variable, de acuerdo a la notaría).
Acerca de los gastos notariales, en el momento que la escritura pública está lista, las partes deben acercarse a la notaría para firmar y asumir los gastos de escrituración que generalmente se realizan por partes iguales entre el vendedor y el comprador. Los gastos de escrituración son del 0,54% sobre el valor de la venta. Otro valor a pagar es el de Retención en la Fuente el cual es el 1% sobre el valor de la venta.
Formalización de la venta a través de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos
Cuando el notario ha finalizado la Escritura Pública y ésta ha sido firmada por las dos partes, entregará una copia autenticada a los interesados para entregarla a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (puedes verificar las oficinas aquí). A partir de este acto, se entiende como propietario al comprador, el cual, deberá desde ese momento asumir los gastos del inmueble.
El comprador, sólo se hace propietario del inmueble en el momento del registro de la escritura pública en dicha oficina. A partir de este momento oficialmente se habrá perfeccionado el contrato de compraventa del inmueble. Cabe aclarar que, la sola celebración de la promesa y posterior contrato de compraventa, no perfecciona el negocio y no genera derechos ni obligaciones por parte del comprador respecto del inmueble que se está negociando.
El proceso de solicitud de una Visa de Inversionista Tipo M (Propietario de Inmueble) o Tipo M (Inversión Directa) en Colombia, se realiza ante la Cancillería de Colombia en Bogotá, y una vez aprobada la visa, se solicita la Cédula de Extranjería ante la oficina de Migración Colombia de la ciudad correspondiente donde reside el extranjero.
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Los requisitos para la solicitud de una visa de Inversionista Tipo M (Propietario de Inmueble) o Tipo M (Inversión Directa) son los siguientes:
Visa de inversión Propietario de Inmueble
Tiempo otorgado Tipo M (Propietario de Inmueble): desde uno (1) hasta tres (3) años.
Visa de Inversión por Inversión Extranjera
Tiempo otorgado Tipo M (Inversión Directa): desde uno (1) hasta tres (3) años.
¿Cuáles son los requisitos para solicitar lal visa de inversión como propietario?
Una vez aprobada la visa, se debe solicitar la Cédula de Extranjería en la página de Migración Colombia, sigue el paso a paso dando clic aquí.
La Cédula de Extranjería es el documento de identificación para extranjeros en el territorio nacional expedido por Migración Colombia. Este documento es otorgado a los extranjeros titulares de una visa superior a tres (3) meses y su utilización deberá estar acorde con la visa que les haya sido autorizada. Si requieres obtener tu Cédula de Extranjería por primera vez o necesitas un duplicado por pérdida, daño u otro motivo, déjanos saber para colaborarte con el proceso.
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Hola buenas tardes,
Pero si el monto a invertir es menor a 350 SMMLV (o 80.000 USD app) cual es el tipo de visa que podria solicitar?
Saludos Cristian! Si la inversión es de 100 SMMLV podríamos explorar la opción de la visa tipo M como socio propietario. Sin embargo, te aconsejamos ponerte en contacto con uno de nuestros especialistas a través del siguiente enlace: https://wa.me/18507714928?text=transfer%20. Estaremos encantados de ayudarte a encontrar la mejor opción para establecerte legalmente en Colombia 🙂
Hola buenos días:
Si mi inversión está cerca de de los 100.000 USD? Qué opciones existen para mi marido e hija menor de 1 año?
Hola Pamela! Gracias por ponerte en contacto con nosotros. Para responder a tu pregunta, debemos analizar diversas variables tales como la nacionalidad, el destino de tu inversión, si se encuentran actualmente en Colombia, las actividades que desean realizar, etre otras. Te sugerimos agendar una asesoría con uno de nuestros especialistas en el siguiente link y así podremos ayudarte a tomar las mejores decisiones y a aprovechar todas las oportunidades derivadas de tu inversión en COL: https://expatgroup.co/solicitud-de-citas/.
Buenas está es mi pregunta estoy a punto de comprar un lote por 72 millones de pesos y cuando me dispongo en ir a notaría me dice k no puedo firmar la compra venta xk mi pasaporte está vencido, aún así tengo entendido k el pasaporte así se encuentre vencido es legal por 10 años más en Colombia para tránsito salida y permanencia y se usa como identificación aparte de esto cuento con el por rumv k me permite adquirir bienes y servicios, en fin no me dejan firma el documento que procede en este caso?
Saludos señor Lainer, entendemos la situación. En este caso lo más recomendable es que agende una cita con uno de nuestros especialistas para darle respuesta y guiarlo en el proceso de compra de dicho lote. Puede realizar el agendamiento a través del siguiente link: https://expatgroup.co/solicitud-de-cita-70/. Estaremos atentos!
Hola.
Somos una familia de 4. 2 adultos, mi hija de 18 y mi hijo de 14. Estamos interesados en comprar una finca or dpto. en Medellin. Primero nos gustaria rentar unos meses hasta ubicarnos bien y decidir en q parte, si las afueras de Medellin (Rionegro) o cerca de El Poblado. Nosotros estamos vendiendo nuestro negocio en Florida y nos gustaria irnos a Colombia. Que posibilidades hay de obtener una Visa de trabajo? Cuanto seria la inversion minima? Sera mejor comprar una casa/finca? Nos gustaria obterner permiso de trabajo, residencia permanente y naturalizacion despues. Nos encanta la gente paisa!
Buenos días, muchas gracias por contactarnos, ya que veo que tienes muchas dudas y tu proceso es muy importante, por eso te recomiendo solicitar una cita con uno de nuestros especialistas para darte una guía de la mejor opción legal y migratoria para tu y tu familia
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Hola. Si compré una propiedad hace 2 años por 350 smlv y me dieron la visa, hoy puedo volver a pedir la visa con esa propiedad o debe ajustar dado el aumento del salario mínimo?
Buenos días, Camilo, inicialmente se podría realizar el proceso de renovación teniendo en cuenta que ya tienes una visa, te aconsejo que solicites una cita con nuestros expertos para que podamos revisar tu caso https://expatgroup.co/solicitud-de-citas/
Buen día, este tipo de visa funciona si se hace la inversión en conjunto con otra persona? Es decir, mi novia es Africana y yo soy Colombiana, la idea sería comprar una casa a nombre de ambas con ese monto, funcionaría esto para ayudarle con el visado?
Hola, si hago.una inversion.de.350.000 end up y mi esposa es colombiana puedo tener la visa R ?
Buenas tardes, Abelardo. Gracias por su comentario y por hacer parte de la comunidad expatgroup.co. Con esa inversión o por medio de su esposa usted sería elegible para una visa tipo M. Sí usted quiere la residencia en Colombia le recomendamos que aplique por una visa de cónyuge ya que después de 3 años siendo poseedor de esta visa puede aplicar a la residencia, con la inversión serían 5 años que debe esperar para obtener la residencia. En este link puede agendar una cita con nuestros agentes para asesorarlo de mejor manera y estudiar su caso: https://expatgroup.co/solicitud-de-citas/
Que tenga un excelente día.
Hola,
Soy extranjero y estoy pensando en comprar un apartamento conjuntamente con un ciudadano colombiano, al 50%.
Esta inversión conjunta me valdría para obtener la residencia?
Gracias
Buenas tardes, Pablo. No, para obtener una visa de inversionista debes ser el único dueño de la propiedad.
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Feliz día.