Introducción: En este artículo vamos a indicar los pasos específicos para comprar una Vivienda/Inmueble/Lote en Colombia, y la legalización correcta de las divisas para obtener una Visa de Inversionista Tipo M (Propietario de Inmueble) valor superior a 350 SMMLV ($80.000 USD) o Tipo R (Inversión Directa) de un valor superior a 650 SMMLV ($150.000 USD) según la normativa de la Cancillería de Colombia.

Pasos para comprar legalmente una propiedad en Colombia

El primer paso para comprar una propiedad en Colombia, es establecer una negociación clara del inmueble a comprar, verificando varios aspectos de carácter legal alrededor de la propiedad antes de realizar la compra, los cuales indicamos a continuación:

  • Estudio Preliminar: Revisar el Certificado de Tradición y Libertad para validar si tiene afectaciones, gravámenes, limitaciones de dominio, condiciones resolutorias, medidas cautelares, etc.
  • Estudio Jurídico Definitivo: Revisar escrituras, oficios, sentencias y otros documentos, para verificar la capacidad de las personas en la cadena de titulación del inmueble, que no haya, entre otros, falsa tradición, lesión enorme, venta de cosa ajena, vicios ocultos, condiciones resolutorias, etc. Revisar cabida y linderos, y finalmente, hacer el acompañamiento en el proceso de escrituración.

Certificado de Tradición y Libertad: Este documento es emitido por la Superintendencia de Notariado y Registro, y permite conocer la situación jurídica del inmueble, incluyendo las siguientes características:

  • Descripción del inmueble con sus cabidas y linderos: Área total bruta construida, ubicación, nomenclatura, etc.
  • Matrícula del inmueble: Identificación única de la propiedad en Colombia.
  • Anotaciones: Historial de compras y ventas del inmueble, con las escrituras del inmueble en las respectivas notarías y con el valor de la negociación.

Si lo requieres, puedes comprar el Certificado de Tradición y Libertad aquí.

Este documento debe ser lo suficientemente claro y expreso, que contenga todas las características del inmueble y del negocio que con el mismo se pretende efectuar; además, se aconseja siempre ser firmado en notaría para darle mayor formalidad al trámite.

Muchas veces con este contrato también se firma un contrato de arras, en el cual como garantía, se pacta y se entrega una cantidad de dinero anticipada.

Se debe firmar por el comprador y el vendedor, y si el comprador no está en el país, debe enviar un poder apostillado, y traducido oficialmente al idioma español a un apoderado.

En este paso se realizan dos documentos importantes para la obtención de la visa de Inversionista Tipo M (Propietario de Inmueble) o Tipo R (Inversión Directa).

a. Mesa de negociación y F4:  El banco del vendedor recibe la notificación del banco del comprador para realizar la negociación de las divisas y legalizarlas mediante el formulario de declaración cambiaria F4 por compra de inmueble.

b. Certificado del Banco de la República de Colombia: Documento emitido por el Banco de la República, que detalla el historial de las inversiones realizadas por una persona extranjera en Colombia.

Puntos importantes:

La cuenta bancaria de origen desde donde se hará la transferencia del capital de inversión, debe estar a nombre de la persona extranjera. Además, el dinero debe enviarse directamente al vendedor, no se permiten triangulaciones de dinero. Es decir, el comprador no puede enviar el dinero a una cuenta de un banco local en Colombia y luego enviarla de allí al vendedor.

  • La copia de la escritura vigente.
  • La promesa de compraventa.
  • El Certificado de Tradición y Libertad (con vigencia no mayor a 30 días).
  • El último impuesto predial cancelado.
  • Pago de impuesto de valorización, si el predio se ha visto valorizado. En el caso de Bogotá, paz y salvo de valorización expedido por el IDU.
  • Certificado de Cámara y Comercio, si el inmueble cuenta con hipoteca. Acta de socios, según el caso.
  • Copia del Certificado de Propiedad Horizontal.
  • Paz y salvo del pago de la administración si está en propiedad horizontal.
  • Certificado Catastral Nacional que indica que el propietario tiene inscrito el inmueble en la base de datos catastral.
  • Manifestación del estado civil.
  • Fotocopias de las cédulas del vendedor y el comprador.
  • Si alguna de las partes es empoderada, debe llevar el poder.
  • Declaratoria de elegibilidad.

Estos documentos deben radicarse para que la notaría pueda preparar la escritura pública que tarda entre 1 o 2 días hábiles para llamar a las partes a firmar (esto es variable, de acuerdo a la notaría).

  1. Gastos notariales
    • En el momento que la escritura pública está lista, las partes deben acercarse a la notaría para firmar y asumir los gastos de escrituración que generalmente se realizan por partes iguales entre el vendedor y el comprador. 
    • Los gastos de escrituración son del 0,54% sobre el valor de la venta.
    • Otro valor a pagar es el de Retención en la Fuente el cual es el 1% sobre el valor de la venta.
  2. Formalización de la venta a través de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos
    • Cuando el notario ha finalizado la Escritura Pública y ésta ha sido firmada por las dos partes, entregará una copia autenticada a los interesados para entregarla a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (en este caso debe hacerse ante la Oficina de Instrumentos Públicos Zona Sur, ubicada en Carrera 52 # 42-75 Centro Administrativo La Alpujarra, Medellín (Antioquia). Teléfono: 3852760, 3851000. Horario: lunes a viernes de 8:00 a.m a 4:00 p.m).

A partir de este acto, se entiende como propietario al comprador, el cual, deberá desde ese momento asumir los gastos del inmueble.

IMPORTANTE: El comprador, sólo se hace propietario del inmueble en el momento del registro de la escritura pública en dicha oficina. A partir de este momento oficialmente se habrá perfeccionado el contrato de compraventa del inmueble.  

Cabe aclarar que, la sola celebración de la promesa y posterior contrato de compraventa, no perfecciona el negocio y no genera derechos ni obligaciones por parte del comprador respecto del inmueble que se está negociando.

El proceso de solicitud de una Visa de InversionistaTipo M (Propietario de Inmueble) o Tipo R (Inversión Directa) en Colombia, se realiza ante la Cancillería de Colombia en Bogotá, y una vez aprobada la visa, se solicita la Cédula de Extranjería ante la oficina de Migración Colombia de la ciudad correspondiente donde reside el extranjero.

Los requisitos para la solicitud de una visa de Inversionista Tipo M (Propietario de Inmueble) o Tipo R (Inversión Directa)  son los siguientes:

Tiempo otorgado Tipo M (Propietario de Inmueble): desde uno (1) hasta tres (3) años.
Tiempo otorgado Tipo R (Inversión Directa): desde uno (1) hasta cinco (5) años.

Requisitos:

• Pasaporte original vigente con al menos dos (2) páginas en blanco.
• Una (1) foto digital 3×4 cms fondo blanco sin accesorios. Las fotos físicas/impresas no son aceptadas.
Certificado del Banco de la República mostrando el registro de la inversión extranjera directa para compra de inmueble a nombre del extranjero solicitante de la visa, por un monto superior a 350 SMMLV ($80.000 USD aproximadamente) para la Tipo M (Propietario de Inmueble) o un monto superior a 650 SMMLV ($150.000 USD aproximadamente) para la Tipo R (Inversión Directa). 
• Escritura pública del inmueble debidamente actualizada y expedida por la notaría.
• Certificado de Tradición y Libertad otorgado por la respectiva Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, expedido hace menos de un (1) mes.

Una vez aprobada la visa, se debe solicitar la Cédula de Extranjería en la página de Migración Colombia, agendando un cita aquí, seleccionando el servicio Cédula de Extranjería:

Cédula de Extranjería 

La Cédula de Extranjería es el documento de identificación para extranjeros en el territorio nacional expedido por Migración Colombia. Este documento es otorgado a los extranjeros titulares de una visa superior a tres (3) meses y su utilización deberá estar acorde con la visa que les haya sido autorizada.

Si requieres obtener tu Cédula de Extranjería por primera vez o necesitas un duplicado por pérdida, daño u otro motivo, déjanos saber para colaborarte con el proceso.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

tres × 5 =